Sociedad Española de Arbitraje

El convenio arbitral en las relaciones entre propietarios de viviendas. A propósito de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2007.

1. El actual sistema de resolución de conflictos entre vecinos: situación y carencias.

La propiedad horizontal es el régimen que por excelencia regula las relaciones de gran parte de los vecinos en España. En efecto, las políticas de suelo y la evolución de las grandes ciudades ha derivado en una preponderancia de la construcción en régimen de propiedad horizontal en detrimento de una ocupación y uso del suelo a nivel de superficie. Ciertamente cada opción disfruta de sus ventajas además de sufrir sus respectivos inconvenientes. Pero el presente estudio, lejos de querer entrar en un contraste de ambas opciones, a saber, bondades y perversidades de la propiedad horizontal y de la propiedad ordinaria de inmuebles destinados a vivienda habitual, pretende centrarse precisamente en las relaciones de los convecinos que han elegido vivir en un único edificio y compartir sus zonas comunes.

Así nos lo identifica, en consonancia con el artículo 396 del Código civil, el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), que otorga a cada propietario un «derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente», además de la «copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos [...] comunes».

De regular el uso y disposiciones que se haga de ambas propiedades se ocupa la anticipada Ley de Propiedad Horizontal, y ello por la evidente realidad de lo imprescindible de una regulación de este tipo. En efecto, las relaciones entre vecinos pueden disfrutar de los máximos contrastes, bien presenciando francas amistades, bien antagonismos irreconciliables. Pero sin necesidad de llegar a ninguno de estos extremos, nos encontramos con determinados usos que pueden generar en discrepancia para los restantes vecinos, usos que pueden ser tanto de los elementos comunes como de los privativos. En cuanto a éstos, en la medida en que perjudique o afecte a algún vecino o a alguno de los elementos comunes del edificio; y en cuanto a aquéllos, en la medida en que se adopten acuerdos comunitarios contrarios a un interés individual o bien no se adopten los que interesen a un vecino (o a varios que no dispongan de la mayoría suficiente).

En estos supuestos de disconformidad con la actuación vecinal o comunal, el recurso es acudir a la ayuda del juez que ampare nuestro pretendido derecho. Pero a nadie se le escapa que determinados procesos judiciales pueden terminar en verdaderos dolores de cabeza para quien decida iniciarlos, y más aún en materia de propiedad horizontal. Primero, por la situación de conflicto que se genera en la comunidad de vecinos al plantearse la situación extrema de que un comunero (o la propia comunidad) opte por acudir a la solución más drástica a su interés: la vía judicial, máxime cuando, le guste o no, habrá de mantener con mayor o menor intensidad cierta relación con los vecinos; y segundo, porque los gastos económicos, incertidumbre y plazos de resolución judicial no son compatibles con la sencilla pretensión de ordenar la vida en comunidad.

Más aún, la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que se decidan en «el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía: [...] Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda». Esta solución procesal implica que los trámites judiciales sean los más largos de entre los procesos declarativos posibles, con la consecuente carga económica en lo relativo a honorarios de abogado y aranceles de procurador.

Hemos de tener en cuenta además que estamos ante conflictos que demandan una solución inmediata, cuando no urgente, al verse afectadas las relaciones personales y en su caso, poder generarse prejuicios o agravarse las consecuencias de una demora en la resolución del litigio (piénsese, por ejemplo, en la reparación de una piscina colectiva o la impugnación de un acuerdo que autoriza la instalación de ascensores en aquellas comunidades que no dispusieran de ellos). Como se anticipaba, el proceso judicial ordinario planteado ante la jurisdicción civil no se plantea como la fórmula más óptima para la resolución de este tipo de litigios.

2. Opciones del arbitraje privado en el marco de la Ley de Propiedad Horizontal.

Estas circunstancias son las que han abierto un nuevo debate sobre la cabida del arbitraje privado para resolver este tipo de litigios, apareciendo no ya posturas detractoras o favorables, sino inconvenientes de índole legal que darían pie a ciertas suspicacias en cuanto a su recurso.

Por un lado, parece claro que la Ley de Arbitraje (Ley 60/2003, de 23 de diciembre) permite someter a la decisión de un tercero un conflicto que afecte a dos particulares en sus relaciones como copropietarios; el artículo 2.1 permite someter a arbitraje «las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho», y en tal sentido, si los copropietarios son libres de llegar a los acuerdos que consideren, también serían libres para someter a la decisión del árbitro las disputas que puedan surgir.

Desde luego no parece caber duda de que si, nacido el litigio, las partes deciden someter la actual discrepancia al criterio de un árbitro, nada habrá que obste a la celebración de dicho arbitraje salvo que la disputa verse sobre un derecho indisponible; no obstante, no será el supuesto más habitual, pues si existe un conflicto sobre el fondo no será tan fácil que las partes se pongan de acuerdo en cuanto a la forma de dirimirlo. Este supuesto ha tenido ocasión de ser abordado en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 6 de noviembre de 2003: ante la necesidad de instalar unos ascensores en la comunidad de propietarios y dadas las discrepancias sobre los vecinos que debían asumir su coste, la Junta General, por unanimidad, decide someter a la decisión de un árbitro el reparto y distribución de los gastos. Dictado el correspondiente laudo siguiendo las instrucciones de dicho acuerdo unánime, la Audiencia confirmó la validez de este sistema rechazando la acción de anulación.

Pero el mayor interés de la función arbitral provendría de la posibilidad de que los estatutos de la comunidad prevean que los posibles litigios sean resueltos a través de esta institución. ¿Sería válida tal premisa? Aunque no sea habitual, sí se han encontrado estatutos registrados que sujeta al arbitraje privado la impugnación de los acuerdos adoptados o la resolución de los conflictos entre vecinos. Esta solución, a la vista del artículo 18 de la LPH, podrá ser interpretada como de materia no disponible para las partes, y ello desde que el párrafo primero de este artículo afirma que «los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general». Además, los motivos de impugnación judicial de los acuerdos comunitarios que prevé la LPH parecen tan rigurosos y taxativos, tan de ius cogens, que invitan a obviar la vía arbitral en favor de la judicial .

A esta controversia intentaremos aproximar una respuesta en el apartado siguiente a partir de las posiciones doctrinales y jurisprudenciales que han tenido ocasión de publicarse.

3. La viabilidad reconocida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2007.

Llegados a este punto, tenemos centrada la cuestión objeto de estudio en la legalidad del sometimiento estatutario de los litigios de una comunidad de propietarios a arbitraje. Y se ha considerado de ayuda la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2007 por la contradicción de los hechos debatidos.

No obstante y de forma previa, es conveniente tener presente ciertas consideraciones. En primer lugar, no debemos confundir la norma imperativa con la materia sujeta a disponibilidad de las partes. Así, la LPH contiene una serie de reglas indudablemente imperativas, pero sujeta a la voluntad de los propietarios aspectos tales como la adopción de los acuerdos que tengan a bien convenir, siempre respetando los límites legales que vengan establecidos [art. 14.e) LPH].

Por otro lado, tenemos otras pautas para definir qué está o no sujeto a la disponibilidad individual, como la prohibición absoluta que marca el artículo 1.814 del Código civil para transigir «sobre el estado civil de las personas, ni sobre las cuestiones matrimoniales, ni sobre alimentos futuros».

Y en tercer lugar, la LPH no prohíbe el sometimiento a arbitraje de los potenciales litigios que puedan surgir entre los copropietarios; más aún, el art. 5.2, al tratar el título constitutivo, prevé que en él se fije «la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial», dando cabida a que vía arbitral quede incluso fijado un aspecto que de querer modificarse en un futuro estaría sujeto a la regla de la unanimidad (art. 17.1 LPH). Por otro lado, los estatutos de la comunidad de propietarios podrán abordar cuestiones tales como «el ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley» (art. 5.3), abriendo a este documento la posibilidad de someter a arbitraje los futuros conflictos comuneros. En términos similares, el art. 10.4 LPH permite a «los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico» «en caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar».

Como confirmación de la línea argumental que se viene exponiendo, el Tribunal Supremo, mediante sentencia de 10 de julio de 2007, admite el recurso al arbitraje para la resolución de conflictos vecinales. Los hechos son los siguientes:

El Tribunal Supremo casa la sentencia de apelación confirmando la de la primera instancia, que venía a desestimar la demanda instada por la comunidad de propietarios «quedando imprejuzgada la acción en cuando a su fondo». A pesar de que los fundamentos jurídicos de la sentencia vienen a resolver sobre la forma de plantear la declinatoria cuando la relación contractual prevé la cláusula compromisoria, se acepta el exceso de jurisdicción planteado confirmando la resolución de primera instancia la cual dice expresamente que «el objeto litigioso es transaccionable y objeto de disposición por las partes». Recordemos que este defecto de jurisdicción implica la declaración de incompetencia de la jurisdicción civil para conocer de un determinado asunto al entender que la competencia recae sobre la Administración, otro orden jurisdiccional o al juicio de los árbitros, como resulta ser en el caso que nos ocupa (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2006 y 16 de julio de 1991); tal solución encuentra su amparo en el artículo 63 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al permitir al demandado plantear la declinatoria denunciando «la falta de jurisdicción del tribunal ante el que se ha interpuesto la demanda, por corresponder el conocimiento de ésta a tribunales extranjeros, a órganos de otro orden jurisdiccional o a árbitros».

La validez de la inclusión de la cláusula de sometimiento a arbitraje también ha sido confirmada en la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2006, cuando señala que «los estatutos de la comunidad pueden válidamente contener una cláusula de sumisión a arbitraje del tenor de la contemplada en el caso de autos, que literalmente reza: “Todos los propietarios se obligan a someter las contiendas que entre ellos se susciten con ocasión del inmueble a juicio de arbitros (sic) de equidad conforme a las disposiciones vigentes, siendo las costas y gastos que se originen de cuenta del que resulte condenado o vendido (sic) en el procedimiento». En el caso que resuelve esta sentencia, se trataba de las lesiones sufridas por la parte actora al resbalar en la escalera de la comunidad por unas humedades generadas por deficiencias en las instalaciones comunes; al ser una indemnización civil sujeta a la libre transacción entre las partes, deviene en materia arbitrable.

De ello se deriva que a partir de la existencia de la cláusula de sometimiento arbitral, podremos acudir a este procedimiento si es que la cuestión litigiosa es una materia de libre disposición para las partes. Así pues y desde que la servidumbre de paso es un derecho disponible de existir acuerdo sobre su transacción, es por lo que sus litigios puedan ser resueltos a través de la vía del arbitraje; por el contrario, no se podrá acudir a arbitraje para alterar las normas imperativas de la LPH, como serían las obligaciones de cada propietarios, la forma de convocar juntas o el quórum necesario para adoptar acuerdos (listado enumerado en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 18 de abril de 2006, si bien encontramos otras en la lectura de la LPH: la capacidad de la Junta de Propietarios de aprobar o reformar los estatutos o la obligación de reflejar en el libro de actas diligenciado los acuerdos de la misma Junta).

Cierto es que la sentencia comentada aplica la anterior Ley de Arbitraje (Ley 36/1988, de 5 de diciembre) y no la actual (Ley 60/2003, de 23 de diciembre). Sin embargo, las materias objeto de sometimiento a arbitraje vienen definidas de forma prácticamente idéntica en ambos textos: mientras el derogado permite a las partes someter a arbitraje «las cuestiones litigiosas, surgidas o que puedan surgir, en materias de su libre disposición conforme a derecho», el vigente señala que «son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho». Además, la ya citada Sentencia de la Audiencia de Cádiz de 18 de abril de 2006, que confirma la decisión de la primera instancia de «estimar la cuestión de competencia por declinatoria por sumisión de la cuestión litigiosa a arbitraje» alegada por la comunidad de propietarios, en línea con las anteriores resoluciones del Supremo, señala en su fundamento jurídico segundo, al hilo de la imperatividad y arbitrabilidad de determinados asuntos, que «la concurrencia de normas imperativas en la controversia, lejos de excluir el arbitraje, lo que impide es que la controversia sea resuelta por los jueces o, en su caso, por los árbitros al margen de dichas normas o contrariándolas. Y así, mientras quepa el desistimiento, la renuncia o la transacción dentro del proceso [...], cabe imaginar una disposición anticipada para que esta controversia se dirima por medio del arbitraje».

Restan, para finalizar este apartado, dos reflexiones sobre dificultades actuales para la generalización del sometimiento a arbitraje de los litigios en materia de propiedad horizontal. El primero de ellos se refiere a la incorporación de la cláusula compromisoria en la relación jurídica; si ha de venir incluida en los estatutos, tal inclusión sólo puede provenir tras la constitución inicial de la comunidad, si es que la empresa promotora de la edificación o su gestora tuvieron a bien tal consideración; o bien si tras la puesta en marcha de la comunidad los copropietarios así lo decidieron por unanimidad (art. 17.1 LPH). En cuanto a la primera opción, decimos que la promotora hubo de tenerlo a bien toda vez que no tendrá, como regla, ningún interés en cómo pueda desarrollarse la vida de la comunidad una vez que finalice su cometido, por lo que su preocupación por el detalle en la redacción de los estatutos se limitará al respeto del mínimo legal para la validez de la constitución registral de la propiedad horizontal. Y en cuanto a la segunda opción, esto es, la inclusión voluntaria por los copropietarios de la cláusula de sometimiento a arbitraje en los estatutos, tiene una difícil traba que superar al exigirse el requisito de la unanimidad a este tipo de acuerdos (art. 17.1 LPH). Esta regla viene a significar un auténtico derecho de veto y un inmovilismo evidente, con la consecuencia de obstaculizar en la práctica cualquier modificación de dichos documentos por muy conveniente que, de forma objetiva, tal cambio pueda resultar .

La última reflexión que se plantea se refiere a la publicidad de los estatutos. Puede darse la situación de un tercer adquirente de la vivienda que, por desconocer el contenido de los estatutos y no haber participado en su aprobación, impugne la cláusula de sometimiento a arbitraje previamente incluida en los estatutos de la comunidad. En este caso, si estos estatutos se registran en el Registro de la Propiedad, se conseguirá el efecto frente a terceros que evitaría –o al menos obstaculizaría– una oposición de tal tipo. En este sentido se postula el artículo 5.3 de la LPH, al señalar que el título y demás reglas sobre el uso y gobierno del edificio, formarán un «estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».

4. A modo de conclusión desde la perspectiva del interés de la parte.

Tras la exposición anterior, parece viable la inclusión de la cláusula de sometimiento a arbitraje en los estatutos de una comunidad de propietarios sujeta a las reglas de la propiedad horizontal. No obstante y para asegurar el efecto frente a terceros a quienes dicha cláusula pueda extenderse, conviene su inclusión y anotación en el Registro de la Propiedad.

Desde luego, una vez surgida la controversia cabrá la posibilidad de que las partes decidan someterla a la decisión del árbitro, aspecto que resulta el menos problemático de la cuestión.

De existir la cláusula de sometimiento a arbitraje en los estatutos y nacido el litigio, se habrá de valorar si la materia discutida es de las que están dentro del ámbito de disponibilidad de las partes, o bien si afecta a una materia de derecho imperativo; en el primer caso habremos de optar por iniciar la vía arbitral (o plantear la declinatoria del art. 11 de la Ley de Arbitraje y 63 y siguientes de la de Enjuiciamiento Civil en caso de que seamos demandados y de contrario se opte por la vía judicial) evitando o consiguiendo, respectivamente, la correspondiente condena en costas. En el segundo caso, se iniciará la vía judicial aun a riesgo que de contrario se plantee la misma declinatoria, estando a lo que en su caso resuelva el Tribunal.

Junio de 2008.
Ricardo Nogales
ABOGADO

          Estos motivos de impugnación están recogidos en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal:
            «a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
            b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio
            de uno o varios propietarios.
            c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica
            de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.»

          En el mismo sentido, Vicente Magro Servet en el Boletín de Propiedad Horizontal El Derecho, nº 40.

 

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